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2026年1月15日，中国人民银行副行长邹澜在国新办新闻发布会上宣布，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持商办房地产市场去库存。这一政策犹如一颗石子，投入了冰封近九年的北京商住房市场，让这个曾因调控而断崖式下跌的领域，终于见到了久违的一线政策”的“一剑封喉”到如今可能的信贷政策的轻微松绑，北京商住房市场在沉寂多年后，正在期盼迎来新一轮的市场重构。
回溯北京商住房市场的兴衰，政策始终是左右其走向的核心变量。上世纪90年代末，受楼市低迷影响，大量烂尾楼被开发商改造为酒店式公寓，凭借地段优、总价低、租金高的优势迅速走红，商住房这一“灰色地带”产物由此兴起。2015年前后，北京住宅限购政策趋严，商住房因不限购、低总价的特点成为刚需与投资客的新宠，通州等区域甚至出现商铺单价突破7万元/平方米、项目单日认购12亿元的火爆场景，2015年1-10月北京商住公寓成交金额同比大涨94%，近乎翻倍。
2017年4月至2018年11月，北京商住房成交仅5409套，较此前20个月的89690套暴跌94%；北京像素等标杆项目房价大幅回调，复式户型从调控前近7万元/平方米跌至2018年11月的4万元/平方米左右。（现在已经再次腰斩，实际复式成交大约2万多，平层只有1万多了），部分房源跌幅超8成。
存量商住的政策执行口径基本确定，虽然和很多散步人的要求老房老办法并不一样。但政策的确体现了枪口抬高一寸，更人性化的特点：
部分项目的在售商住库存有几百套，而且潜在供应量也很大，预计将受到的影响最大。
而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有2500-3000万平米的潜在库存。
核心在于它打破了长期束缚商住房市场的资金枷锁。过去九年，“全款购买”要求将绝大多数普通购房者挡在门外，市场沦为少数资金充裕者的游戏，流动性近乎停滞。而首付降至30%并恢复贷款资格，不仅将购房门槛从“全额资金”降至“三成杠杆”，更实现了从“0杠杆”到“有杠杆”的本质跨越，为市场注入关键流动性。对于刚需群体而言，这意味着无需再倾尽所有全款购房；对于投资客来说，资金使用效率大幅提升，市场交易活力有望被重新激活。
库存压力倒逼政策调整，是此次曙光出现的深层动因。数据显示，北京商办类物业总存量已达2850万平方米，其中甲级写字楼占比65%，且未来五年预计还有480万平方米新增供应入市，70%集中在通州城市副中心、丽泽商务区等区域。高企的库存不仅沉淀了大量社会资金，也对区域房地产市场健康发展构成压力。央行此次政策精准指向去库存痛点，而北京作为商住房调控最严格的城市，大概率将跟进出台细则，放开个人购买资格等限制，形成“信贷支持+资格放开”的组合拳，疏通市场堰塞湖。
值得注意的是，商住房市场的曙光并非普照所有项目，结构性分化将成为必然趋势。从历史表现看，商住房的核心价值始终与产业支撑、人口流入紧密挂钩。调控期间，即便市场整体低迷，具备民水民电、近地铁、配套成熟等优势的项目，租金水平仍能与周边普通住宅持平甚至更高，租售比优势显著。而此次政策松绑后，中关村周边、通州运河商务区等高精尖产业扎堆、人口导入能力强的区域，其商住房因真实需求旺盛，有望率先实现价值修复；反观位置偏远、缺乏产业支撑的“僵尸库存”项目，即便政策加持，也难改流动性匮乏的困境，大概率只是获得短暂出货窗口。
北京商住房市场将进入“有限复苏+结构优化”的新阶段。短期来看，随着信贷政策落地和地方细则跟进，市场成交量有望逐步回升，价格跌幅收窄，部分优质项目甚至可能出现小幅反弹，被压抑九年的需求将得到适度释放。长期来看，市场将回归理性，商住房的投资属性将弱化，居住与租赁属性将凸显，成为普通住宅的补充选项。对于业主而言，优质项目的流动性改善将带来变现机会；对于购房者，需摒弃投机心态，聚焦区域产业前景与实际使用需求，谨慎筛选标的。
这束曙光并非市场反转的信号，而是行业洗牌与价值重构的开始。在政策引导与市场选择的双重作用下，优质商住房有望重获活力，而劣质项目将逐步被市场淘汰。对于参与各方而言，唯有认清商住房的属性本质与市场规律，才能在这场重构中把握机会，规避风险。
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